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    再过10年,房子“廉如白菜”还是“贵比黄金”?

    时间:2020-05-22 20:21来源:未知 作者:襄阳热线 点击:
    再过10年,房子“廉如白菜”还是“贵比黄金

    新价格理论认为,供求决定价格,此观点用在房价上是再适合不过了。

    说住房供应和需求,首先得弄清楚我们到底有多少房子?从媒体报道来看,有说中国住房够30亿人住,也有说我们的住房还有较大缺口,答案莫衷一是。不过,这些报道基本查不到权威出处,其公信力自然不足。

    直到前不久央行调查统计司发布的一份题为《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的报告,家庭资产就不说了,说户均住房为1.5套。当时大家的讨论也是非常热烈,如果没记错的话,有专家说当下国际平均住房水平是户均1.1套,那么,我们的住房不仅够住,而且是大量剩余了。

    然而,在媒体大量报道后,这份报告的源头居然删除了。至于原因,有房地产业内人士表示,这份报告调查的对象只有3万户家庭,而且采集的对象是县级以上城镇家庭,不包括农村家庭,数据采样不科学。在专家看来,其实不用调查,现在不都不动产数据联网了吗?真实数据一目了然。

    嘎,一条线索又断了。

    再过10年,房子“廉如白菜”还是“贵比黄金”?经济学家直言不讳

     

    实际上,弄清楚有多少房子真的有那么重要吗?搞清楚现阶段房子贵重的原因,或更有现实意义。

    现阶段的房子,为什么仍然贵重?有如下4大原因:

    1.房子持有环节基本上是零成本。按照现有税费机制,缴税都在交易环节,比如二手房交易有契税、个税、增值税等,但在持有环节是没有直接成本的,而且如果房子租出去还可以获得租金收益,是纯赚。换句话说,即使房价不涨,持有房子越多,收益也越高。

    2.信息不对称性。房子是大宗商品,不是说卖就卖,且还受到政策管控,比如限售政策,有些房子要拿到房产证两年才能卖,有的要3年,还有的要5年。这样一来,从买期房到拿房产证,再到具备出售资格,前前后后,最低也得5年以上,弄不好8年、10年都有可能。一句话,房子的流动性相对其他商品而言,确实要低很多。跟股票一样,流动盘就那么多,在需求作用下,涨比跌更容易。

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    3.改善需求刺激。无论房子总量有多少,但对好住房的需求一直存在。不久前国家提出2020年要完成3.9万个小区的“旧改”,主要是针对2000年以前的房子,也就是说2000年前建造的房子都是老房子了。其实,我们自身也能感觉得到,如果房龄达到10年以上,不管户型,还是小区品质,都赶不上新建住房。实事求是讲,如果自身具备经济条件,很多人都会有改善住房的想法。

    4.抗通胀载体。这里不说投资了,因为现在都说“房住不炒”,只说保值,即是说,老百姓手中有了闲钱怎么办?存银行明显不划算,从以往的经验看,部分人习惯把现金换成类似房产这样的固定资产,不求赚多少钱,能够与通胀保持同步也很满足了。

    因此,从以上4大因素看,即使撇开城市化、货币政策、土地财政等因素,现阶段的房子仍然属于贵重的东西,其价格易涨难跌。但是,随着房地产不断发展,人们对未来房价的看法则逐步产生了分歧。

    再过10年,房子“廉如白菜”还是“贵比黄金”?经济学家直言不讳

     

    那么,再过10年,房子“廉如白菜”还是“贵比黄金”?经济学家直言不讳。

    阿里巴巴创始人马云曾说,未来房价如葱,最便宜的就是房子和车子。一些地方确实出现了“白菜价”房子,比如像玉门、鹤岗等这些资源枯竭型、人口净流出城市,房价确实不高。因而不少人认为,现在不用着急买房,将来“白菜价”房会越来越多。当然,也有人认为,低房价城市毕竟是少数,房子作为一种固定资产,在任何时代都能与黄金相提并论。如果我们普通人难以看懂这种趋势,那么,有“最贵经济学家”之称的任泽平是如何看待这一问题的呢?在他看来,可以用“人地分离、供需错配”8个字概括。这是何意呢?

    举一个简单例子,甲城市人口300万,乙城市500万,甲城市平均每年供应土地100公顷,按比例乙城市应增加60%的住宅供地,但乙城市平均每年只供应了120公顷土地,每年土地供应缺口就有40公顷,10年时间,缺口就达到400公顷,几乎是甲城市4年供地总额,出现了“人地分离”现象。很显然的结果是,因乙城市土地供应指标未跟随人口走,导致其房价快速上行。

    此外,人口流动方向是供需错配的潜在诱因,过去是城市化快速增长阶段,首先完成是农村人市民化,所以,大中小城市都能享受到人口红利,各等级城市所建设的房子都能得到消化,但随着城市化进入第二阶段,这种形势就转变了。原因在于总人口就那么多,增长幅度小,但经济发展、城市发展,人口还得流动,所谓“人往高处走”,按照发达国家的城市发展趋势看,小城市向大中城市流动,传统产业城市人口向新兴产业城市流动,在经历人口流动固化后,比如美国形成了“铁锈地带”,有点类似我们传统老工业地区。鉴于此,任泽平又用“长期看人口,中期看土地,短期看金融”来判断未来房价走势。

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    这些地方房子可能“贵如黄金”。

    10年后,分析总人口意义并不大,主要还是看城市之间的人口流动趋势,从目前国家战略来看,四大一线城市自然具有良好基础,他们要向世界城市看齐,但对于一个14亿人口的大国来说,这些大城市数量远远不够。在任泽平看来,中国未来有望形成5个人口亿级城市群,10个以上的1000万级城市,12个左右的2000万级大都市圈。其实,从国家战略来看,目前已经确立了9大国家中心城市,其中一些城市与一线城市发展还有较大差距,这也为这些地方的房地产市场留足了想象空间。当然,还有各省省会城市与大区核心城市也不容忽视。

    还有一些地方的房子,虽然不至于“廉如白菜”,但住房过剩和有价无市的概率是较大。国家在2008年、2009年以及2011年,分3批确定了69个资源枯竭型城市,占总城市数约10%左右,这些城市同时也大都是近年人口净流出城市,当然,这肯定不是最终数字,随着时间推移,它们中的一些城市可能会转型成功,但也还会有新的城市加入进来,除了自住外,这些城市房子保值的意义并不大,或者说根本就没有。

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    在房君看来,关于未来房子是“白菜”还是“黄金”的讨论,不会有统一的答案,毕竟每个城市迥异,体量不同、经济发展水平不同,人口吸附力也不同,如何买房还是要根据实际情况来定,比如孩子上学马上要房子、结婚也要房子,该买还得买,但如果买房是用来保值,就要好好思考了,在有潜力城市买房问题倒不大,若你所在城市空置房越来越多的话,弄不好就砸在手里了。

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