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    楼市“最大利空”被重新定义,该不该买房?

    时间:2020-05-21 16:12来源:未知 作者:襄阳热线 点击:
    楼市“最大利空”被重新定义,该不该买房?

    首先不是人口。因为直到2019年末,中国大陆人口还净增了467万,只是增速放缓了而已,即使人口到了负增长时候,也未必能快速传导到楼市。所以,10年内谈人口对楼市的“负”影响还为时尚早。

    其次也不是货币。货币供应M2整体趋势虽然已经趋缓,跟人口一样,都需要有一个过程,而且根据需要,时不时还会反复,这是受国际大环境和经济发展决定。经济专家黄奇帆不久前认为,未来10几年,M2大抵等于经济增速+物价指数。其实,这个数据还是很可观,大概率是可以看见的,从这个角度看,M2也不会成为楼市真正意义上的“枷锁”。

    最后也不会是楼市调控。在历次对楼市的定调中,提得最多的要求即是“保持房地产健康平稳发展”。显然,楼市调控并不是要打压房地产,也没说过要降房价,在一定规则下运行,对金融安全、对经济发展才最为有利。而且,从某种程度上说,即使一些地方楼市有下行动力,“求稳”的调控目标更像是一个“保护罩”,而对楼市过热加以抑制,更是为了楼市长期发展。因而,楼市调控不仅不应视为楼市利空,更可看成楼市的长期利好。

    楼市“最大利空”被重新定义,该不该买房?金融教授3句话说明白

     

    排除了以上因素,楼市“最大利空”因素就出来了,即是房产税。

    原因在于:

    统计显示,全世界有超过40个国家征收房产税,绝大部分都是发达国家,其征收历史非常之悠久。以美国和日本为例,美国早在18世纪末就征财产税,到19世纪中叶,财产税在全美推开施行,扣除通胀因素后,美国在1997年到2006年之间,房价累计上涨不到60%,平均每年上涨约3%,可以说是相当的理性了。

    还有90年代初的日本,在学界普遍认为,日本泡沫破裂是错误的宏观政策导致,大量的热钱使股市和房市双双大涨,泡沫不断被放大,新任央行行长上市后,为改变现状,竭力从股市回收资金,此时只是间接影响到楼市。但到1992年时,为了调控楼市,创立推出了新的房产税,即地价税,所以,业界一直有一种说法是,日本推出的地价税是压垮日本房地产的最后一根稻草。

    由此可见,虽然我们不能得出房产税就是阻止房价上涨根本因素的结论,但“它”确实能起到抑制房价快速上涨的作用。

    对于中国版房产税,其实也并不陌生,上海和重庆早从2011年就开始在试点房产税,目前仍在一个积累经验阶段。房产税是一个牵一发而动全身的工作,之所以到现在还没有推出,别的道理不说,经验谈不上,仅从日本的教训来看,我们也不能贸然开征。所以,从这个角度看,房产税一时半会不会出来。对于这一点,我们从这份文件中也能找到一点线索。

    据5月19日人民网报道,中央近日提出发布了完善市场经济体制意见的文件提及,“要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法”。文章认为,从“加快”到“稳妥”提法是一个战略转变。在房地产税立法大方向不变的情况下,要稳妥推进,不可操之过急,待条件成熟了再完成立法。

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    不难看出,房地产税推出的节奏被重新定义了。

    我们的文字博大精深,对于房产税这样的大事,自然不会轻易用词,文字的少许变化,基本也能读出政策信号。对此,著名经济学家、北师大教授董藩认为,“今、明两年不考虑”。很显然,现在都是各行各业复苏的关键时候,楼市也不例外,此时别说推房地产税了,就是讨论,也得慎重点不是。

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    应该说,悬在不少人心中的一块大石头暂时算落地了:短期内,房地产税是不会实施的。那么,现在到底该不该买房呢?这是摆在很多人面前一个很现实的问题,北京大学国家发展研究院金融学教授徐远的3句话说明白了。

    第1句,房子的价值是城市的价值。

    在城市一套房子要好几十万,甚至几百万,但在农村里的房子却不怎么值钱,早些年,一些人外出打工,手头赚了些钱后,就在农村盖起了“小洋楼”,但很多都荒废了,花一二十万盖的房子别说赚钱了,就是成本都收不回来,很多时候根本就无人接手。直接的原因是,人都往城里跑了,剩下的大都是老年人,自然不会有人买。但根本的原因还是,城里有就业机会,有教育、医疗、娱乐等大型配套。所以,城市房产的价值是城市本身发展带来的,城市发展得越好,其吸引力就越大,人口自然就越多,在需求作用下,房产价值自然就高,这一点,也符合经济学上的“供需”原理。

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    第2句,只要一个国家经济增长和城市化,它的房价都会涨。

    在过去二十年,房价快速上涨其实是我们经济增长和城市化不断提高的正常反应。在1998年时,全国城市化率仅30.4%,但到2019年末时,这个数字提升到60.6%,20来年时间,城市人口基本增加了一倍。城市原著居民叠加新市民住房需求,房产价值被推高也是自然而然。而且随着经济发展,人们收入也在不断增长,小叔在一家事业单位上班,工资550元/月,现在是12000元/月,增加了20倍有余。如果当时你所在城市房价是1000元/平米,现在涨到20000元/平米也就再正常不过了。因此,从这个方面看,我们的城市化率离发达国家普遍80%以上目标还有很长的路要走,只要经济保持增长,房价大概率还是向上的。

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    第3句,楼市分化,现在买房不能是哪里都能买了。

    2016年至今的房价上涨,感觉是一二三四五线城市都在轮番上涨,这里带有一定迷惑性。因为上涨的一个重要原因是:楼市去库存战略,包含棚改货币化安置。无论这个城市经济有多么不行,需求有多么少,但库存没了,即使很少的需求也能带动市场上行。有点类似股票市场的新股上市,流通股很少,随便买几手就可能使价格上行。不过,楼市中这样的现象显然是不可持续,不去库存了,而需求又支撑不了持续上行。所以,未来的楼市一定分化的。

    那些人口净流入区域,比如三大城市群、区域核心大城市及都市圈自带“磁场”,人口会源源不断流入。而且,这也符合世界城市发展变迁趋势,国家也在鼓励支持这种人口流动,比如这几天国家公布的《意见》文件明确提出,“探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度”,其目标就是打通人这种城市壁垒,实现良性正向流动。对于那些有良好发展前景的城市来说,其房产价值还会得到持续提升。

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    通过这3句话分析看,该不该买房其实很清楚了。

    在房君看来,理是这个理,如果有条件,正好又有需求,“买房趁早”的大原则还是不会轻易改变,当然,如果是以保值、增值为目标,这就需要看单下菜了,城市等级越高、潜力发展越大,享受到城市红利的机会也就越多,房产价值大概率还会有一个提升过程,应充分利用好手中的买房资格,而对于人口持续流出的收缩型城市,还是应尽量回避。

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